Quando mi capita di valutare la cessione di un immobile o di un’azienda, una delle prime cose che guardo è sempre il prezzo. Non solo se è conveniente o meno per chi vende o per chi compra, ma anche se è coerente, realistico, difendibile.
Perché c’è un aspetto che spesso viene sottovalutato: un valore dichiarato troppo basso può attirare l’attenzione del Fisco.
E proprio su questo punto, di recente lo ha ricordato anche FiscoOggi, il portale di informazione dell’Agenzia delle Entrate, commentando alcune decisioni molto chiare della Cassazione.
“Ma se dichiaro un prezzo basso, che problema c’è?”
È una domanda che sento spesso. La risposta è dipende, ma non è una domanda da prendere alla leggera.
In passato il Fisco tendeva a ragionare così:
se vendi un immobile o un’azienda a un prezzo molto più basso rispetto ai valori “di mercato”, allora probabilmente il prezzo reale è più alto di quello dichiarato.
Oggi il meccanismo è cambiato, ed è qui che nasce spesso confusione.
Il Fisco non può più basarsi solo sui valori “standard”
La Cassazione ha chiarito un principio importante: non basta più dire che il prezzo è basso rispetto ai valori medi di mercato (come quelli dell’Osservatorio Immobiliare). Tradotto in parole semplici:
🔹 il Fisco non può più fare accertamenti automatici solo perché il valore dichiarato sembra basso
🔹 deve dimostrare, con elementi concreti, che il prezzo non è reale
Ed è proprio questo il punto sottolineato da FiscoOggi: l’Amministrazione finanziaria ha l’onere della prova.
Attenzione però: “non automatico” non vuol dire “impossibile”
Qui arriva la parte che spesso viene fraintesa. Il fatto che il Fisco non possa basarsi solo su un valore medio non significa che non possa contestare nulla. Al contrario, può farlo, ma usando indizi.
Parliamo delle cosiddette presunzioni semplici, cioè elementi che, messi insieme, fanno emergere un quadro poco convincente. Per esempio:
- pagamenti non coerenti con il prezzo dichiarato
- movimenti bancari anomali
- accordi paralleli
- comportamenti che non tornano dal punto di vista economico
Se questi elementi sono gravi, precisi e concordanti, il Fisco può sostenere che il prezzo indicato nell’atto non racconta tutta la verità.
Perché questo riguarda da vicino chi vende (e chi compra)
Quando seguo una cessione, il mio lavoro non è solo “fare i conti”. È anche aiutare il cliente a evitare problemi futuri. Un prezzo troppo basso oggi può sembrare una scorciatoia. Domani può diventare:
- un accertamento
- una contestazione di plusvalenza
- una causa lunga e costosa
E difendersi dopo è sempre più complicato che impostare bene l’operazione prima.
Il punto chiave del commercialista Michele Vito Falagario
Se dovessi riassumere tutto in una frase, direi questa: Il prezzo si può discutere, ma deve essere spiegabile. Non serve essere perfetti, né allinearsi per forza a un valore OMI. Serve però che ci sia una logica, documentabile e coerente, dietro il valore dichiarato.