Chiunque si sia occupato di compravendite immobiliari lo sa! la provenienza da donazione è sempre stata una delle questioni più delicate. Per anni acquirenti, banche, notai e professionisti hanno convissuto con il timore dell’azione di riduzione, capace – almeno teoricamente – di mettere a rischio l’acquisto anche molto tempo dopo la vendita.
Con la Legge 182 del 2 dicembre 2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, questo scenario cambia radicalmente. La riforma degli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. punta a semplificare la circolazione dei beni donati e a rendere il mercato molto più fluido e sicuro.
Il punto chiave della riforma: l’acquirente non rischia più
Il nuovo art. 563 c.c. introduce un principio decisivo:
La riduzione della donazione non può più colpire l’acquirente a titolo oneroso.
In pratica, il bene venduto non può essere restituito ai legittimari. È la fine del grande timore che per anni ha paralizzato vendite e mutui su immobili di provenienza donativa.
L’unica eccezione resta la trascrizione anteriore della domanda di riduzione: se esiste già un atto pregiudizievole, il notaio lo segnala e la tutela viene meno. Ma al di fuori di questo caso, l’acquirente è finalmente protetto.
La tutela si sposta sul donatario: niente più attacchi al bene
La riforma non cancella la tutela dei legittimari, ma la rimodula. Il nuovo art. 561 c.c. stabilisce che:
- i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario restano validi, anche in caso di riduzione;
- il donatario deve compensare in denaro i legittimari se la donazione ha leso la loro quota.
Tutto più semplice: tutele estese anche ai beni mobili
La riforma non si limita agli immobili. Le stesse regole valgono per:
- beni mobili registrati;
- beni non registrati.
L’obiettivo è chiaro, eliminare incertezza e contenzioso, offrendo un sistema uniforme.
Impatti immediati su vendite, mutui e attività notarile
Per gli acquirenti
Comprare un immobile donato è finalmente un’operazione sicura, anche ai fini della futura rivendita.
Per le banche
Scompare il rischio che in passato frenava l’erogazione dei mutui: da qui un prevedibile aumento della finanziabilità degli immobili di origine donativa.
Per le agenzie e gli operatori immobiliari
Molte trattative fino a ieri problematiche tornano immediatamente percorribili: il mercato si amplia.
Per i notai
Il controllo si concentra sulla presenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli. La provenienza donativa non è più, da sola, causa di rigidità o richieste di assicurazioni integrative.
Il regime transitorio: cosa succede nei primi 6 mesi
La riforma si applica immediatamente alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025. Per le successioni precedenti è previsto un periodo di 6 mesi durante il quale i legittimari possono:
- trascrivere una domanda di riduzione;
- oppure notificare e trascrivere un atto di opposizione.
Se entro questo termine non viene effettuata alcuna trascrizione, la nuova disciplina si applica anche alle successioni anteriori. È una fase particolare in cui è bene effettuare controlli accurati prima della stipula.
Perché è una riforma attesa da anni
Eliminare il rischio di restituzione del bene significa:
- più compravendite;
- più mutui;
- meno contenzioso;
- meno incertezze nelle verifiche notarili;
- maggiore stabilità per acquirenti e famiglie.
La donazione diventa finalmente uno strumento sereno, senza più ombre sul futuro.
Consiglio del Commercialista – Michele Vito Falagario
“Se stai per acquistare un immobile proveniente da donazione, la riforma del 2025 ti offre una tutela molto più forte rispetto al passato. Tuttavia, almeno durante il periodo transitorio, è fondamentale verificare con attenzione l’eventuale presenza di domande di riduzione o atti di opposizione trascritti. Per i venditori, invece, questa è l’occasione per immettere sul mercato immobili che prima erano difficili da cedere. In ogni caso, una due diligence preventiva resta la scelta migliore per evitare sorprese e accelerare l’accesso al credito.”